今回は不動産の投資信託についてまとめたいと思います。
「そもそもREITってどういうものなの？」「リスクは高いですか？」「不動産ってついているけど特殊な管理が必要なの？」という疑問を持っている方も多いと思います。自分自身もそうおもっていたので。
色々なサイトを参考にまとめてみたため最後まで見ていただければ網羅した内容をお届けできるかと思います。よかったら参考にしてください。
そもそもREITとは
REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった言葉になります。
日本語にすると「不動産投資信託」と呼びます。
投資家から集めたお金を不動産に投資することで賃貸収入や売却益を得て、その利益を投資家に分配するというものになります。
上場している金融商品なので株式同様に証券取引所で売買することができます。
これは1960年ごろからアメリカで始まり、1990年代に一般的になってきたものです。特に日本で売買されているものはJ-REITと呼ばれています。
不動産を所有するのとREITの違いは？
不動産投資で利益を得るためには、自分で不動産を保有して賃料や売買での差額で利益を得る方法もあります。
しかし、個人での不動産投資はハードルが高いという面があります。
それはアパートや一軒家などを購入するのには多額の資金が必要となるため、場合によっては不動産投資ローンを利用しなければいけない点です。
一方でREITでは直接自分が買うのではなく、投資先の会社が購入し運用するため少額から始めることができます。
また、自身で不動産所有する場合には、修繕費などの管理にかかるお金や火災保険料、固定資産税なども自身で用意しなければいけませんが、REITであればその必要がありません。
投資先は？
一口に不動産といっても現代では多種多様な不動産に投資がされています。
例えば、アパートやマンション、オフィスビル、ショッピングセンターなどの商業施設、ホテル、医療施設、倉庫といったものがあります。
４つの分類
REITには不動産の種類や特徴によって主に次の4種類に分類されます。
単一用途特化型
投資対象の不動産の用途を特定の１種に絞ったタイプになります。
用途が限定される分関連した情報の収集が容易であるというところがメリットとなります。
しかし、リスクの分散という点ではデメリットになってしまいます。
複数用途特化型
異なる特徴を持つ複数の不動産に投資をするタイプになります。
例えば住宅とショッピングモールのように２種類または3種類以上の不動産に投資を行います。
2種類に投資するタイプを複合型、３種類以上に投資するタイプを総合型と表現することがあります。
単一用途特化型に比べるとリターンが小さくなるというデメリットがありますが、リスク分散ができるメリットがあります。
地域特化型
今までの二つが用途に対して重きをおいた分類でしたが、地域に重きを置いた分類が地域特化型になります。
特定の地域に絞ることで情報が得やすく、運用コストをおさえられるというメリットがあります。
一方で、投資対象の地域が自然災害にあった場合は損害が出る可能性が高まることや、やはり地域というリスクの分散ができないデメリットがあります。
REIT型ETF
複数のREITで構成される指標に連動することを目指すETFで、分散投資がされているというメリットがあります。
ETFに関しては下のリンク先の記事を参考にしてください。
REITのメリット5選
そんなREITのメリットは何があるのか。主に次のようなものがあります。
- 手軽な不動産投資
- NISA口座が使える
- 配当利回りが高い
- 分散投資によるリスク軽減
- インフレに強い
では具体的に内容を見ていきます。
手軽な不動産投資
上記のように自信で不動産をもち利益を得るためにはそれなりのリスクを背負わなければいけません。
しかし、REITであれば不動産の選定や契約、管理はプロが行ってくれるため不動産の深い知識は必要ではありません。
また、投資自体も自身で不動産を運用するコストよりもかなり低い投資資金でできるのもメリットの一つです。
NISA口座が使える
REITは上場している金融商品であり、NISA口座を利用して購入することができます。
NISA口座で行えば少額投資非課税制度により運用して得た利益に関しては課税をされないというメリットを受けることができます。
NISAについては下の記事を参照してください。
配当利回りが高い
配当利回りは他の株式よりも高い傾向にあることがあります。
一般的な株式では企業が得た利益に対して法人税がかかり、その残りから事業拡大のための資金が引かれ、最終的な残りが配当金として投資家の手元に来ます。
一方で、REITの場合はある条件をクリアすると法人税が免除される仕組みが存在します。
それは利益の90％以上を投資家に還元するという条件です。
これによりREITの配当額は普通の株式に比べて高利回りになることがあります。
分散投資によるリスク軽減
REITでは複数の不動産を対象としているため、そのうちの１件の価値が急落しても直接的な大きなダメージにはつながりません。
もちろん前述のように単一よりも複数用途特化型を選ぶとさらに分散がきくためよりリスク軽減が可能になります。
インフレに強い
インフレの場合お金の価値は下がり、モノの価値があがります。
不動産の価格や賃料はインフレにおいては上昇しやすいため、REITの価格や配当金も高くなる傾向にあります。
そのため、インフレ局面ではより多くの配当金や売却益が得られる可能性があります。
REITのデメリット
ではデメリットについてはどうかというと次のようなものがあります。
- 市場変動の影響を受けやすい
- 倒産リスク
- 災害リスク
- 配当控除が受けられない
では具体的に内容を見ていきます。
市場変動の影響を受けやすい
「賃貸市場」「売買市場」「経済情勢」によって不動産の価値が変動します。
投資対象の地域の賃貸市場が落ち込むと、賃料が低下し、結果REITの価格も下落する可能性があります。
また、日本経済が不況になると、賃料は変わらずともREITの価格は下落してしまいます。
倒産リスク
REITは株式同様に上場しているため運用している法人があります。
その不動産投資法人が倒産してしまえば価値は０になってしまいます。
会社であるため一般企業同様に倒産のリスクはあるためそのようなリスクがないかを確認する必要があります。
災害リスク
不動産投資の天敵というと災害リスクです。
大規模な震災がおこり不動産が損壊してしまえばREITの価値も下がってしまいます。
配当控除が受けられない
前述のとおりREITの場合はある条件をクリアすると法人税が免除される仕組みが存在します。
配当控除とは、企業が法人税を払った後の利益を株主に分配するのに、株主からも所得税を徴収してしまうと二重課税となってしまう問題があったために生まれたものです。
つまり、REITが法人税を払わなくてすむということは、税引き前の利益が分配されるため所得税を株主からとっても二重課税にはなりません。
なので配当控除にはあたらず、税金を納める必要がでてきます。
REITファンドとは
一般株式にも投資信託があるように、REITにも投資信託があります。
ファンドを利用することで、複数のREITに分散投資ができるためリスクは減少します。
また、海外REITにも間接的に投資することができるため、より広い地域に分散させることができます。
ただし、ファンドの運用コストがかかるため手数料がかかってしまうといいうデメリットがあります。
さいごに
今回は不動産投資の１つであるREITについての記事をまとめさせていただきました。
他にも多数のコンテンツを用意しているためよければ他の記事も参照してみてください。
誰か一人でもお役にたてれば幸いです。
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