FPの勉強　不動産の税金・不動産の有効活用

今回は不動産の税金と不動産の有効活用について勉強した内容をせっせとメモしていきます。

メモ書き程度ですがよければ参考にしてください。

不動産の税金

不動産にかかる税金には次の４種類がある。

不動産を取得したときにかかる税金

不動産取得税

不動産を取得した場合に不動産所得税がかかる。

この取得には「購入」「増改築」「贈与」された時が含まれるが、「相続」「法人の合併による取得」の場合には不動産取得税はかからない。

不動産取得税の基本は次の通りである。

課税主体	不動産がある都道府県（地方税）
納税義務者	不動産の取得者
課税標準	固定資産税評価額

課税標準には特例があり、土地は宅地の場合は課税標準×1/2、建物については一定の新築住宅の場合は課税標準-1200万円で計算する。

登録免許税

不動産の登記をするときにかかる税金。

登記には「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」がある。それぞれの内容は下の通り。

不動産の登記	内容
所有権保存登記	新築建物を購入したときに必要な、所有権を最初に登録するための登記
所有権移転登記	不動産を売買したり、不動産の相続があったときなど、所有権が移転したときに行われる登記
抵当権設定登記	抵当権を設定したときに行われる登記

登録免許税の基本は下記の通り

課税主体	国
納税義務者	不動産の登記をする人 不動産を売買した場合は売主と買主が連帯して納税義務者となる。
課税標準	固定資産税評価額

特例として次のものがある。

登記内容	原則	住宅の軽減税率
所有権保存登記	0.4％	0.15％
所有権移転登記（売買）	2％	0.3％
所有権移転登記（相続）	0.4％	なし
所有権移転登記（売買）	2％	なし
抵当権設定登記	0.4％	0.1％

消費税

商品の販売やサービスの提供に対して課される税金。

不動産取引でえは、消費税が課税されるものと非課税のものがある。

消費税がかかる取引	建物の譲渡・貸付、不動産の仲介手数料
消費税がかからない取引	土地の譲渡・貸付、居住用賃貸物件の貸し付けなど

印紙税

一定の文書を作成した場合に課される税金。

印紙が貼られていなかったり、消印がない場合は過怠税が課せられるが契約自体は有効となる。

不動産を保有しているとかかる税金

固定資産税

不動産を保有している間にかかる税金。

基本的な内容は下記の通り。

課税主体	不動産がある市町村（地方税）
納税義務者	毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人
課税標準	固定資産税評価額

住宅用地については、課税標準の特例がある。新築住宅については税額軽減特例がある。

住宅用地の課税標準の特例として、小規模住宅用地の200㎡以下の部分に関しては課税標準の1/6、一般住宅用地で200㎡以上の部分に関しては課税標準の1/3となる。

新築住宅の場合、一定条件を満たした時は、新築後3年間または5年間、120㎡までの部分については税額が1/2に軽減される。

都市計画税

都市計画事業などの費用にあてるために、原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する目的税。

基本的な内容は下の通り。

課税主体	不動産がある市町村（地方税）
納税義務者	市街化区域にある土地・家屋の所有者
課税標準	固定資産税評価額

都市計画税の特例として、小規模住宅用地の200㎡以下の部分に関しては課税標準の1/3、一般住宅用地で200㎡以上の部分に関しては課税標準の2/3となる。

不動産を譲渡したときにかかる税金

譲渡所得

土地や建物を譲渡して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかる。譲渡所得は分離課税となる。

取得費が不明な場合や取得費が収入金額の５％に満たない場合には収入金額の５％を取得費とすることができる。

譲渡が5年以内の短期譲渡所得の場合、39％

譲渡が5年以上で長期譲渡取得の場合。20％となる。

居住用財産の譲渡の特例

時居住用財産を譲渡した場合で、一定の要件を満たせば特例を受けられる。

譲渡した居住用財産の所有期間が短期でも長期でも適用できる。

控除後の課税所得が０となる場合も確定申告が必要になる。

居住用財産の軽減税率の特例と併用して適用できる。

特定居住用財産の買い替えの特例とは併用して適用できない。

相続の開始前に被相続人の居住用であった家屋で、その後空き家になっていた家屋を一定期間内に譲渡した場合は最高3,000万円を控除可能。

相続人が3人以上である場合には控除額は2000万円まで。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、6,000万円以下の部分は14％の軽減税率が適用される。居住用財産の3,000万円の特別控除と併用が可能。

特定居住用財産は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超で、居住期間10年以上の居住用財産を譲渡対価1億円以下で譲渡し、新たに床面積が50㎡以上の居住用財産を購入した場合、譲渡益に対する税金を繰り延べることができる。

不動産の有効活用

土地の有効活用の形態と特性は以下のようである。

形態	特性
アパート・マンション	需要はある程度安定するが、空き室リスクある
オフィスビル	収益性が高いが、景気変動の影響を受けやすい
駐車場	法的トラブルは発生しづらいが、機械式の場合初期投資が大きい
ロードサイド店舗	交通量の多い道路沿いなら高い収益が見込まれるが、広い敷地が必要

土地の有効活用の事業手法

自己建設方式	土地の所有者が自分で企画・資金調達・建築などを行う方法
事業受託方式	土地活用の事業全体を業者にまかせてしまう方法
建設協力金方式	土地所有者が入居予定のテナントから補償金を預かり、建物建設費にあてる方法
土地信託方式	信託銀行に土地を信託する方法
等価交換方式	土地の所有者が土地を提供し、その土地にデベロッパーが建物を建て、完成後の土地と建物の権利を資金提供割合で分ける方法
定期借地権方式	定期借地権を設定して土地を賃貸する方法

不動産投資利回り

不動産の採算性を評価する手法として投資利回りがある。

投資額に対する収入の割合をいい、単純利回りやNOI利回り（営業純利益）がある。

単純利回り

諸経費を考慮しないで計算するため、計算が簡単であるが正確性に欠ける

NOI利回り

諸経費を考慮して計算するため、単純利回りに比べて正確性が高い

最後に

今回は不動産に関する法令についてを簡単に書き出しました。

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