今回からは不動産についてです。
メモ書き程度ですがよければ参考にしてください。
不動産の基本
不動産は土地やその定着物である建物や石垣などを指します。
土地の価格
土地の価格には売主と買主の合意で決める実勢価格（時価）と４つの公的な価格がある。
４つの公的価格
| 公示価格 | 基準値標準価格 | 固定資産税評価額 | 相続税評価額 | |
|---|---|---|---|---|
| 決定機関 | 国土交通省 | 都道府県 | 市町村 | 国税庁 |
| 内容 | 一般の土地取引価格の指標となる価格 | 一般の土地取引価格の指標となる価格（公示価格の補足） | 固定資産税、不動産取得税などの計算の基礎となる価格 | 相続税や贈与税の計算の基礎となる価格 |
| 基準日 | 1月1日 （毎年） | 7月1日 （毎年） | 1月1日 （3年に一度） | 1月1日 （毎年） |
| 公表日 | 3月下旬 | 9月下旬 | 3月または4月 | 7月1日 |
| 公示価格を100％とした場合の評価割合 | 100％ | 100％ | 70％ | 80％ |
鑑定評価
公的な価格に対して取引価格が適正なものかを専門家が判定する方法が３つある。
鑑定評価の方法
- 取引事例比較法：似た取引事例を参考に、修正・補正を加えて価格を求める方法
- 原価法 ：再調達原価を求め、減価修正を食わせて価格を求める方法
- 収益還元法 ：対象が将来生み出すであろう純収益と最終的売却価格から求める方法
※収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」がある。
- 直接還元法：単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を求める方法
- DCF法 ：保有期間中に生み出す複数年の純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して求める方法。
不動産登記
所在地や所有者等の権利などが不動産登記記録に記録され公示される。
不動産登記簿はだれでも手続きすれば閲覧が可能。
不動産登記簿の構成は表示に関する登記である表題部と、権利に関する登記の権利部からなる。
権利部はさらに甲区と乙区に区分される。
・表題部
不動産の所在地、面積、構造が記録される。土地の場合は所在や地番、地目、地積など。建物の場合は所在や種類、構造、床面積などである。
・権利部
甲区：所有権に関する事項（所有権の保存、移転、差し押さえ、仮処分など）が記録。
乙区：所有権以外の権利（抵当権、賃借権、先取特権など）に関する事項が記載。
不動産登記をすることで、第三者に対して自己が不動産の権利者であるといおう主張をすることができる（対抗力）。
登記には公信力がないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではない。
不動産の本登記の要件が整わなかった場合、将来の方登記のために仮登記をして登記の順位を保全することができる。（対抗力はない）
不動産取引
宅地建物取引業務
宅地建物取引業は都道府県知事や国土交通大臣から免許を受けなければならない。
取引業には次の３つがある。
- 自ら宅地・建物の売買や交換を行う
- 宅地・建物の売買や交換、賃借の媒介を行う
- 宅地・建物の売買や交換、賃借の代理を行う
宅地建物取引業を行う事務所には、従業員5人に対して一人以上の専任の宅地建物取引士を置くことが義務となる。
宅地建物取引士は国家試験に合格し、実務経験の要件を満たし宅地建物取引士証の交付を受けたもの。
不動産業者に土地や建物の売買・賃貸借の媒介を依頼することを媒介契約という。媒介契約を結んだ場合、宅地建物取引業者は遅滞なく媒介契約書を作成・記名捺印・交付をしなければならない。
媒介契約には次の３つの方法がある。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | ||
|---|---|---|---|---|
| 依頼主側 | 同時に複数の業者に依頼 | 可能 | 不可能 | 不可能 |
| 依頼主側 | 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 業者側 | 依頼主への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に一回以上 |
| 業者側 | 指定流通機構への物件登録義務 | なし | 契約日から 7日以内 | 契約日から 5日以内 |
| 契約の有効期間 | なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
宅地建物取引業者が受け取る報酬は、取引金額に応じて限度額がある。
| 売買などの価格 | 報酬の限度額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買等の価格×５％ |
| 200万円超から400万円以下 | 売買等の価格×４％+2万円 |
| 400万円超 | 売買等の価格×3％+6万円 |
宅地建物取引業者は、契約が成立するまでにお客に対し、一定の重要事項を書面交付して説明しなければいけない。これは宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで行う必要がある。
不動産の売買契約に関するポイント
手付金
契約を結ぶ際に買主が売主に渡す金銭。通常は解約手付とされる。
契約を買主側から解除する場合はさきに渡した手付金を放棄することになり、売主側から解除したい場合には買主に手付金の2倍の金額を提供する必要がある。
相手方が履行に着手したあとは手付による解除はできない。
宅地建物取引業者が売主になる場合、買主から受け取る手付金は売買代金の20％が上限となる。
危険負担
売買契約の締結後、その建物が引渡し前に第三者による火災や地震などの売主・買主の双方への責めに帰することができない理由で滅失してしまった場合、買主の代金支払い義務は残るが拒むこともできる（履行拒絶権）。
担保責任
売買契約の締結後、売主が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない不動産を買主に引き渡した場合や、買主へ移転した権利が契約内容に適合しない場合で一定要件を満たしたとき、買主は売主に対して担保責任をを請求できる。
売主の担保責任
- 履行の追完請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
買主は不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないと原則不適合を理由に担保責任を追及することができない。
ただし、別途消滅時効がある。
- 買主が権利を行使できることを知った時から5年
- 権利を行使できるときから10年
民法上特約により担保責任を免除したり、通知期間を短縮することができるが、売主が知りながら買主に告げなかったときの責任は免れることができない。
住宅の品質確保の促進などに関する法律
新築住宅の構造耐力上主要な部分については売主に対して建物の引き渡し時から最低10年の瑕疵担保責任が義務付けられている。
壁芯面積と内法面積
壁芯面積：壁の中心線から測定した面積。
内法面積：壁の内側の面積。
建築基準法では床面積は壁芯面積を指す。
登記簿上は一戸建てについては壁芯面積、マンションなどの区分所有建物は内法面積が用いられる。
さいごに
今回は不動産の基本と取引についてを簡単に書き出しました。
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