今回は不動産の法令について勉強した内容をせっせとメモしていきます。
メモ書き程度ですがよければ参考にしてください。
借地借家法
土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律。
借地権
建物の所有を目的として他人から土地を借りる権利を借地権といい、普通借地権と定期借地権がある。
・普通借地権
契約期間の終了後、土地の借主が引き続きその土地の賃借を希望すれば、建物があれば契約がそのまま更新される。土地の貸主は正当な事由がなければ更新を拒めない。
・定期借地権
契約期間の終了後、契約の更新はなく、土地が貸主に返還されるタイプの借地権。さらに一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権がある。
| 普通借地権 | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付 借地権 | |
|---|---|---|---|---|
| 契約の存続期間 | 30年以上 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 更新 | 最初の更新は20年以上 2回目以降は10年以上 | なし | なし | なし |
| 利用目的 （建物の種類） | 制限なし | 制限なし | 事業用建物のみ （×居住用建物） | 制限なし |
| 契約方法 | 制限なし | 特約は書面による | 公正証書に限る | 制限なし |
| 契約期間終了時 | 原則として更地で返す | 原則として更地で返す | 原則として更地で返す | 建物付で返す |
借家権
他人から建物を借りる権利を借家権といい、普通借家権と定期借家権がある。
| 普通借家権 | 定期借家権 | |
|---|---|---|
| 契約の存続期間 | 1年以上 ※一年未満の場合、期間の定めのない契約とみなされる。 | 契約で定めた期間 |
| 更新・終了 | 期間終了によって契約も終了。 ただし、貸主が正当な事由をもって更新の拒絶をしない限り、契約は継続 | 契約の更新はされず終了。 ※契約期間が1年以上の場合には貸主は期間終了の1年～6カ月の間に借主に対して契約が終了する旨の通知をしなければならない。 |
| 契約方法 | 制限なし | 書面による |
借主は貸主の許可を得て、畳屋建具などを取り付けることができる。そして、契約終了時において、借主は貸主に時価でその造作の買い取りを請求できる。これを造作買取請求権という。ただし、貸主は買取をしない旨の特約を付けることで、造作買取請求権を排除することができる。
区分所有法
集合住宅で生活する際の最低限のルールを定めた法律。
マンションでは購入者が専用で使える専有部分（各部屋）とエレベーターなどの他の購入者と共同で使う共用部分がある。
専有部分の所有権を区分所有権という。
専有部分の土地を利用する権利を敷地利用権といい、区分所有権と敷地利用権は原則として分離して処分することはできない。
マンションに関するルールである規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて決議を行わなければならない。集会では区分所有者および議決権（専有部分の持分割合）により決議する。
集会の決議要件
- 一般的事項→区分所有者及び議決権の各過半数
- 規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更など→区分所有者および議決権の各4分の３以上
- 建て替え→区分所有者及び議決権の5分の４以上
都市計画法
計画的な街づくりを行うための法律。
計画的に街づくりを行う必要がある地域を都市計画区域という。
都市計画区域には線引区域である市街化区域と市街化調整区域、そしてそれ以外の非線引区域に分けられる。
市街化区域には用途地域が定められており、10年以内に優先的・計画的に市街化を予定している区域となる。
市街化調整区域では原則用途地域を定めておらず、市街化を抑制すべき区域になっている。
一定の開発行為を行う場合には原則として都道府県知事の許可が必要となり次の通り。
- 市街化区域 ：1,000㎡以上の開発行為
- 市街化調整区域：規模にかかわらず
- 非線引区域 ：3,000㎡以上の開発行為に対して許可が必要になる。
建築基準法
土地の制限
建物を建てる時の基本的なルールを定めた法律。
都市計画法では用途地域を住居系、商業系、工業系に区分し、全部で13種類にわかれる。
用途地域に応じて、用途制限により建てられる建物が決まっている。
1つの敷地が2つの用途地域にまたがる場合は面積の大き側の制限を受ける。
道路に関する制限
建築基準法上道路の幅員は4m以上となる。4m未満で施工されたとき、特定行政庁の指定を受けている道路（2項道路）となる。
建物の敷地は原則幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならず（接道義務）、2項道路に接する場合は道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされる（セットバック）。
建物の制限
建蔽率
敷地面積に対して建物の建築面積の割合が決められておりこれを建蔽率という。
建蔽率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合には建蔽率は加重平均となる。
建蔽率の加重平均
建蔽率40％の100㎡の土地と、建ぺい率50％の300㎡の土地の場合
建蔽率＝40％×100/400㎡+50％×300/400㎡＝47.5％
建蔽率は条件を満たすと緩和される。
１．防火地域・準防火地域内の緩和
- 準防火地域内にある建物で耐火建築物等、または準耐火建築物等
- 建蔽率の最高限度が80％とされている地域外で防火地域内にある耐火建築物
上記のどちらかを満たすと10％プラスされる。
２．角地等の緩和
- 特定行政庁が指定する角地
上記を満たすと10％プラス。
１・２を満たすと20％プラスされる。
建蔽率の制限なく100％で建てられるものもある。
制限がないもの
- 建蔽率が80％とされている地域内で防火地域内にある耐火建築物等
- 派出所や公衆便所など
防火地域と準防火地域は火災の類焼が発生しやすい場所に指定される。建物の構造に一定の制限を設けられ、２つ以上の地域にまたがって建てるためには最も厳しい地域の規制が適用される。
容積率
敷地面積に対する延べ面積の割合をいう。
用途地域ごとに容積率の最高限度が決められている。容積率の異なる地域にまたがって敷地がある場合は加重平均で計算する。
前面道路の幅員が12m未満の場合には容積率に制限がある。２つ以上の道路に面している場合は幅の広いほうの道路が前面になる。
容積率の制限
- 指定容積率
- 前面道路の幅員×法定乗数（住居系は4/10、その他は6/10をかける）
上記の小さい値が容積率になる。
農地法
農地などを取引する場合、原則として許可が必要。
| 取引 | 許可 | |
|---|---|---|
| 農地法第3条 | 権利移動 | 農業委員会 |
| 農地法第4条 | 転用 | 都道府県知事 |
| 農地法第5条 | 転用目的の権利移動 | 都道府県知事 |
転用や転用目的の権利移動の場合には、原則都道府県知事の許可が必要であるが、市街化区域内にある一定の農地については、農業委員会に届け出をすれば都道府県知事の許可は不要。
最後に
今回は不動産に関する法令についてを簡単に書き出しました。
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